등기부등본(갑구·을구, 근저당·가압류·신탁)과 건축물대장 읽는 법, 선순위 보증금·체납 확인, 보증보험 가입 가능 여부, 특약 문구와 잔금일·전입신고 체크리스트를 정리했습니다.
1. 전세사기는 대부분 '계약 전 서류'에서 신호가 보입니다
전세사기나 보증금 미반환 피해는 계약 후에 드러나지만, 위험 신호는 계약 전에 떼어 볼 수 있는 서류에 이미 나타나 있는 경우가 많습니다. 아래 유형을 먼저 알아 두면 무엇을 확인해야 하는지가 분명해집니다.
| 위험 유형 | 어떻게 피해가 생기나 | 확인 서류 |
|---|---|---|
| 보증금이 시세에 비해 과도함 | 집값이 보증금과 선순위 채무를 감당하지 못함 | 실거래가, 공시가격, 등기부 을구 |
| 선순위 근저당·다른 임차인 보증금 | 경매 시 내 순위가 뒤로 밀림 | 등기부, 확정일자 부여현황 |
| 신탁 등기된 주택 | 수탁자 동의 없는 계약으로 보호받기 어려움 | 등기부 갑구, 신탁원부 |
| 소유자가 아닌 사람과 계약 | 권한 없는 사람에게 보증금 지급 | 등기부, 신분증, 위임장·인감증명서 |
| 잔금일에 근저당 설정·소유자 변경 | 내 대항력보다 먼저 권리가 생김 | 잔금일 당일과 다음 날 등기부 |
| 임대인 세금 체납 | 경매·공매 시 조세가 먼저 배당될 수 있음 | 납세증명서, 미납국세·지방세 열람 |
| 위반건축물·근린생활시설 | 보증보험 가입 거절, 대출 불가 | 건축물대장 |
중요
"공인중개사가 괜찮다고 했다", "집주인이 좋은 사람이다"는 안전의 근거가 되지 않습니다. 아래 서류는 임차인이 직접 떼어 보고 숫자로 확인하는 것이 원칙입니다.
2. 계약 전에 반드시 직접 떼어 볼 서류
| 서류 | 발급처 | 핵심 확인 사항 |
|---|---|---|
| 등기사항전부증명서(등기부등본) | 인터넷등기소 | 소유자, 근저당·압류·가압류·신탁·가등기 |
| 건축물대장 | 정부24, 세움터 | 용도, 위반건축물 여부, 가구·세대 수 |
| 실거래가 | 국토교통부 실거래가 공개시스템 | 같은 단지·인근 비슷한 주택의 매매가와 전세가 |
| 공시가격 | 부동산 공시가격 알리미 | 보증보험 가입 기준 등에 쓰이는 가격 |
| 확정일자 부여현황·납세증명서 | 임대인이 제시 또는 임대인 동의로 열람 | 선순위 보증금, 세금 체납 여부 |
등기부는 계약 직전에 한 번, 잔금 직전에 한 번, 전입신고 다음 날 한 번 더 확인하는 것이 기본입니다. 발급(또는 열람) 시각이 찍혀 있으므로 출력본이나 파일을 보관해 두세요.
나머지 10개 단원은 결제 후 열람
단계별 행동지침 · 체크리스트 · 문안 예시까지
결제 즉시 전체 열람과 PDF 저장이 가능합니다.